무주택자는 청약저축 가입해라~

쏟아지는 '정책변수'로 청약통장 보유자들의 고민이 깊어지고 있다.
1~3월중에만 △청약가점제 정부안 확정 △분양원가 공개 확대 △민간택지 분양가 상한제 △공영개발 확대 등의 대형변수가 예고돼 있다. 모두 '내집 마련' 전략에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사안들이다. 새해를 맞아 상황별 청약전략을 점검해 본다.

새로 바뀌는 청약환경의 최대 수혜자는 청약저축 가입자다.

일단 청약 가능한 물량이 풍부하다. 11ㆍ15대책에 따라 송파신도시를 비롯한 공공택지에서 4만3000가구가 추가 공급된다. 게다가 공영개발이 확대되면 청약저축 가입자 몫인 25.7평 이하 공공주택이 더욱 늘어나게 된다.

청약에 실패하더라도 크게 걱정할 필요가 없다. 무주택기간과 납입횟수가 늘어날수록 당첨 확률이 높아지기 때문에 느긋하게 알짜 아파트를 기다릴 수 있다.

바꿔 얘기하면 청약통장이 아예 없는 무주택자라면 청약저축에 가입하는 게 매우 유리하다.

특히 사회에 처음 진출하는 '새내기 직장인'이라면 첫 월급으로 청약저축에 가입해 놓는 마음가짐이 중요하다. 꼬박꼬박 붓다 보면 5~10년 뒤에는 귀하게 쓰일 날이 있을 것이다.

◆ 부금 가입자, '통장 리모델링' 고려

= 무주택 청약부금 가입자는 신중한 결정을 내려야 한다.

무주택기간이 길거나 부양가족이 많아 가점제에 유리한 무주택 가구주는 2008년 이후 가점제가 적용된다는 점이 희소식이다. 새 제도 적용을 기다리면서 유망지를 골라 청약하는 게 좋다.

그러나 정부ㆍ여당 방침대로 공영개발이 확대되면 청약기회가 크게 줄어들 수 있다는 점도 감안해야 한다. 공공택지 내 민영주택 물량이 축소될 수 있기 때문이다. 예컨대 현행 제도가 그대로 유지된다면 공영개발로 추진되는 송파신도시에서는 청약부금 가입자에게는 아예 기회가 주어지지 않는다. 모든 25.7평 이하 중소형주택이 공공주택으로 분류돼 청약저축 가입자에게 돌려지기 때문이다.

만약 가점이 낮고, 공영개발이 이뤄지는 인기 공공택지에 관심이 많은 무주택자라면 예치금액을 높여 25.7평 초과 중대형 주택에 청약할 수 있는 청약예금 통장으로 리모델링하는 방법을 고려해볼 필요가 있다. 유주택이어서 가점이 낮은 가입자도 마찬가지다. 리모델링이 내키지 않는다면 2008년 가점제 시행 이전에 통장을 써먹는 방법을 연구해봐야 한다.

청약통장 리모델링을 결심했다면 빨리 실행에 옮기는 게 중요하다. 새로 바뀐 통장으로 1순위 자격을 회복하려면 통장전환 후 1년을 기다려야 하기 때문이다.

◆ 무주택 예금가입자 '가점제' 주목

= 무주택 청약예금 가입자는 오는 2008년 후 도입되는 가점제를 철저히 감안해 청약전략을 짜야 한다.

우선 25.7평 이하 중소형 주택에 청약할 수 있는 청약통장 가입자(서울 기준 300만원)는 가점제 수혜자로 분류될 수 있다. 무주택기간이 길고, 부양가족수가 많아 가점이 높다면 여유를 부릴 만한다. 유망단지 여부를 꼼꼼히 따져 선별적으로 청약하는 게 유리하다.

25.7평 초과 중대형 주택에 청약할 수 있는 무주택 가입자도 부분적으로나마 '가점제 혜택'을 기대해볼 수 있다. 공공택지에서는 채권입찰제 동점자끼리는 가점을 따져 당첨자를 가리기 때문이다. 인기가 높은 공공택지에서는 채권상한액을 쓰는 경우가 많기 때문에 가점이 높은 게 절대적으로 유리하다.

◆ 유주택자는 민간택지 중대형 노릴 만

= 이미 집을 보유하고 있는 청약예금 가입자는 1월중 정부가 발표할 청약가점제 시행방안을 지켜볼 필요가 있다. 2005년 7월 주택산업연구원이 발표한 시안대로 민간택지 중대형주택(25.7평 초과)에 대해 추첨제가 유지된다면 청약예금 통장을 보유하고 있는 것이 그나마유리하다. 무주택기간, 부양가족수와 상관없는 민간택지에서 '집 넓혀가기'를 시도해볼 수 있기 때문이다.

만약 내년 초 정부가 민간택지 중대형 아파트에 대해서도 청약가점제를 적용한다면 2008년 가점제 시행 이전에 통장을 활용하는 방법을 강구하는 게 유리하다.

이미 주택을 보유하고 있으면서 25.7평 이하 중소형에 청약할 수 있는 청약예금 통장을 갖고 있다면, '통장 키우기'를 심각하게 생각해봐야 한다. 청약가점제가 적용되기 때문에 유주택자가 절대적으로 불리한 데다 공영개발이 확대되면 공공택지 내 청약물량도 적어질 가능성이 높기 때문이다.

중대형 평형의 비싼 분양가가 무서워 소형통장을 유지한 가입자도 통장을 갈아탈 필요가 있다. 민간택지에 분양가상한제, 분양원가 공개 등으로 분양가가 떨어진다면 자금 부담을 덜 수 있기 때문이다.

■ <용 어> 청약가점제 = 무주택기간, 부양가족수, 세대주 연령 등에 따라 점수를 매겨 아파트 당첨자를 가리는 제도를 말한다. 2006년 7월 주택산업연구원이 내놓은 '주택청약제도 개편방안'에 따르면 전용 25.7평 이하 중소형 주택의 주택청약제도가 2008년 이후 '가점제'로 변경된다. 다만 청약가입자의 불이익을 줄이기 위해 공공택지는 2008년부터, 민간택지는 2010년부터 새 청약제도가 적용된다.

공공택지 내 25.7평 초과 주택도 현행 채권입찰제를 그대로 유지하되, 2008년부터 동일 순위 내 경쟁이 있을 때는 가점으로 순위를 가린다. 부양가족이 많은 무주택자가 유리하다고 생각하면 쉽다. 오는 2008년 하반기부터 실시한다는 게 정부 계획이다.

그러나 민간택지 내 전용 25.7평 초과 민영주택은 가점제를 적용하지 않겠다는 기존 방침이 그대로 유지될지는 미지수다.

[이진우 기자]